Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества

По вопросу о последствиях недействительности сделки, если приобретенный по сделке объект недвижимости впоследствии был отчужден по другим сделкам.

Гражданским кодексом Республики Казахстан (далее - ГК РК) предусматривается такое понятие, как защита прав добросовестного приобретателя. При этом, судебная защита строится исходя из основополагающего принципа защиты прав собственника, закрепленного статьей 26 Конституции РК.
Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества имеет место в случае признания недействительной сделки по отчуждению имущества (купли-продажи, мены, дарения и др.).
Разъяснение норм ГК РК в отношении недействительности сделок и судебной защиты прав добросовестного приобретателя даны в Нормативном постановлении Верховного суда Республики Казахстан от 7 июля 2016 года № 6 «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности» (далее – Нормативное постановление ВС).

Действующим законодательством предусматриваются следующие способы возврата собственником утраченного имущества вследствие признания сделки недействительной:

1) Реституция.
В этом случае применяются нормы ГК РК, предусматривающие недействительность сделок. <статьи 157 – 162 ГК РК> 
Последствием признания сделки недействительной является реституция (возврат полученного по сделке).

В соответствии с пунктом 3 статьи 157-1 ГК РК, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить стоимость подлежащего возврату имущества, стоимость пользования имуществом, выполненных работ или оказанных услуг в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК РК или иными законодательными актами РК.
В данной статье применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности приобретателя. В случае признания сделки недействительной, реституция применяется даже в том случае, если приобретатель является добросовестным.
Иные последствия недействительности сделки предусмотрены в пунктах 5-7 статьи 157-1, статье 254 ГК РК (конфискация), статье 260 ГК РК (виндикация) и других нормах. Если применительно к конкретному случаю законодательством предусмотрены такие последствия недействительности сделки, реституция не применяется.

В случае совершения с объектом недвижимости нескольких сделок, реституция, как последствие недействительности сделки, применяется только к первой сделке. К последующим сделкам (второй, третьей и т.д.) реституция не применима.
То есть, если покупатель по сделке, признанной впоследствии недействительной, производит отчуждение купленного им объекта недвижимости другому лицу на основании договора купли-продажи, дарения или иного договора, вторая и последующие сделки не должны признаваться недействительными. При этом, количество последующих сделок практического значения не имеет. Это может быть одна сделка или ряд следующих друг за другом сделок.
В судебной практике имели место случаи, когда истец (первоначальный собственник) предъявлял иски о признании всех последующих сделок недействительными с требованием двусторонней реституции и такие иски удовлетворялись судами.
Неправильность такого подхода четко определена Нормативным постановлением ВС, принятым в 2016 году. 

Вместе с тем, невозможность применения реституции по последующим сделкам не означает, что первоначальный собственник утратил возможность возврата своего имущества.
Согласно пункту 14 Нормативного постановления ВС, при применении последствий недействительности сделки судам следует учесть, что двусторонняя реституция не может быть применена как последствие в случае, если суд установит, что в результате совершения одной (первой) недействительной сделки спорное имущество вновь отчуждено новым приобретателям на основании последующих сделок.
Признание судом первой сделки недействительной в силу пункта 8 статьи 157 ГК РК (в действующей редакции пункт 2 статьи 157-1 ГК РК) не влечет каких-либо юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и такая сделка недействительна с момента ее совершения, если иное не предусмотрено ГК РК, законодательными актами или не вытекает из существа или содержания сделки.
Вследствие признания сделки недействительной у истца возникает право на истребование имущества из чужого незаконного владения у добросовестного приобретателя в порядке статей 260 и 261 ГК РК либо на применение иных последствий по недействительным сделкам.
Смысл данной нормы заключается в том, что при признании первой сделки недействительной, приобретатель по данной сделке не является собственником объекта недвижимости, даже если он получил правоустанавливающие документы, и не вправе распоряжаться объектом недвижимости (продавать, дарить, обменивать или распоряжаться иным образом). То есть, все последующие сделки по отчуждению такого имущества совершаются лицами, не являющимися собственниками имущества, соответственно такие сделки являются ничтожными.

2) Истребование имущества собственником из чужого незаконного владения (виндикация).
В этом случае применяются нормы, предусмотренные статьями 260 – 263 ГК РК.
Согласно статье 260 ГК РК, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пунктам 10 и 11 Нормативного постановления ВС, в целях правильного применения последствий недействительности сделки судам необходимо установить стороны по сделке, является ли одна из сторон собственником имущества, какие конкретно наступили последствия по недействительной сделке и, исходя из этого, определить, какой нормой ГК регулируется применение таких последствий. Если сделка совершена лицом, которое не имело права ее совершать, то последствия недействительности сделки, по общему правилу, наступают в виде истребования имущества собственником из чужого незаконного владения на основании статьи 260 ГК РК (виндикация).
Согласно пункту 12 Нормативного постановления, в случаях, когда истребование имущества осуществляется собственником у других лиц, применение последствий в виде виндикации зависит от наличия или отсутствия следующих обстоятельств: является ли сделка по отчуждению имущества возмездной или безвозмездной; от добросовестности или недобросовестности приобретателя; способа выбытия имущества из владения собственника: помимо воли последнего или по его воле.
В данном случае в отличие от реституции добросовестность приобретателя имеет практическое значение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 261 ГК РК, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Например, если покупатель по первоначальной сделке (признанной недействительной) не продал, а подарил объект недвижимости другому лицу по второй сделке, первоначальный собственник вправе истребовать объект недвижимости, даже если одаряемый по второй сделке является добросовестным приобретателем.

Недобросовестным приобретателем является тот, кто мог знать или предполагать из сложившейся обстановки, места совершения сделки, цены и других подобных факторов о том, что продавец не имел права распоряжаться данным имуществом. При таких обстоятельствах собственник имеет право на виндикацию своего имущества во всех случаях.
Например, приобретатель может быть признан недобросовестным в случае, если он приобрел объект недвижимости по существенно заниженной цене. Предполагается, что в таком случае он должен был усомниться в законности сделки. 

Добросовестный приобретатель – это лицо, которое до передачи ему имущества по возмездной сделке не знало или не должно было знать о том, что лицо, у которого приобретено это имущество, не имело права его отчуждать <пункт 1 статьи 261 ГК>.
Например, если приобретатель купил объект недвижимости у лица, имеющего на момент продажи правоустанавливающие документы, сделка была оформлена соответствующим образом, цена продажи соответствовала рыночной, приобретатель предполагается добросовестным, так как он не мог знать, что продавец не вправе отчуждать объект недвижимости.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись юридические притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Согласно пункту 13 Нормативного постановления ВС, признание судом приобретателя добросовестным не является основанием для отказа в удовлетворении предъявленного собственником иска об истребовании имущества у добросовестного приобретателя.
Истребование собственником имущества у добросовестного приобретателя возможно только при наличии оснований, предусмотренных статьей 261 ГК (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, утеря имущества собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищение у того или другого лица, либо выбытие из их владения иным путем помимо их воли).
К иным путям выбытия имущества относятся, в частности, такие случаи, как совершение сделок под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя собственника с другим лицом, под влиянием заблуждения и другие.
Интересы добросовестного приобретателя, проявившего разумную осторожность, добросовестность, осмотрительность, подлежат защите только в том случае, если собственник не докажет в суде, что имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

С учетом специфики недвижимого имущества, в отношении такого имущества могут применяться случаи:
- безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем;
- выбытие имущества из владения собственника помимо его воли.

В ГК РК предусмотрены ограничения по истребованию имущества у добросовестного приобретателя. Согласно пункту 3 статьи 261 ГК РК, истребование имущества от добросовестного приобретателя не допускается, если имущество было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений.

Согласно пункту 14 Нормативного постановления ВС, реституция и виндикация, применяемые в качестве последствий недействительности сделок, имеют схожие цели, возврат утраченного имущества.
При реституции требование о возврате полученного имущества по недействительной сделке по общему правилу влечет возврат встречного предоставления за полученное имущество. При виндикации ввиду отсутствия обязательственных отношений между истцом и ответчиком последний не может заявлять какие-либо требования к истцу (виндиканту).
Применение виндикации, как последствия недействительности сделки, не лишает ответчика права на подачу самостоятельного иска к лицу, реализовавшего ему спорное имущество, о возврате полученных по недействительной сделке денежных средств или иного имущества, а также требовать возмещения причиненного ущерба.

Также, в качестве возможного последствия признания сделки недействительной,  действующим законодательством предусматривается конфискация.
Пунктами 5-7 статьи 157-1 ГК РК предусматривается условия конфискации имущества, если сделка направлена на достижение преступной цели:

 Показать / Скрыть текст

В соответствии с п. 17 Нормативного постановления ВС:
Судам необходимо иметь в виду, что конфискация имущества как последствие недействительной сделки применяется в случае односторонней реституции, а также в случае отсутствия реституции, когда в доход государства взыскивается имущество стороны, виновной в недействительности сделки, либо взыскивается все имущество, полученное сторонами по сделке, признанной недействительной, при наличии умысла у обеих сторон.
Конфискация имущества, применяемая в виде принудительного безвозмездного изъятия в собственность государства всего или части имущества, являющегося собственностью осужденного, а также имущества, являющегося орудием или средством совершения преступления, является дополнительным видом наказания в случаях, предусмотренных УК РК.
В отличие от конфискации имущества, применяемой в уголовном судопроизводстве, конфискация как санкция в гражданско-правовых отношениях является последствием недействительности сделки, в том числе и в уголовном судопроизводстве, в случаях, когда нормами УК РК не установлена конфискация в виде дополнительного наказания.

По вопросу недействительности сделок:
С 2017 года в ГК РК введены такие понятия, как оспоримая сделка и ничтожная сделка.
Согласно пункту 1 статьи 157 ГК РК, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо по основаниям, прямо предусмотренным законодательными актами, независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка относится к оспоримой, если ее ничтожность не предусмотрена законодательными актами. В случае возникновения спора о ничтожности сделки, ее недействительность устанавливается судом.

Нормы о недействительности сделок содержатся в Кодексе Республики Казахстан "О браке (супружестве) и семье" <статья 43>, Законах Республики Казахстан "Об акционерных обществах" <пункт 1 статьи 74>, "О внутреннем водном транспорте" <пункт 2 статьи 82>, "О недрах и недропользовании" <пункт 14 статьи 36>, "О реабилитации и банкротстве" <статья 7> и других законодательных актах.

По общему правилу, сделка признается недействительной при нарушении требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления по основаниям, установленным Гражданским кодексом или иными законодательными актами. <п. 2 ст. 157 ГК РК> 

Согласно пункта 3 статьи 157 ГК РК, требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено заинтересованными лицами, надлежащим государственным органом либо прокурором. Заинтересованным лицом является лицо, права и законные интересы которого нарушены или могут быть нарушены в результате совершения указанной сделки. Перечень лиц, имеющих право требовать признания ее недействительной, устанавливается настоящим Кодексом и (или) иными законодательными актами.

Краткий анализ оспоримых и ничтожных сделок <ст. 158 – 160 ГК РК  >.

Оспоримые сделки	Ничтожные сделки
Сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также сделка, совершенная с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка.	Сделка, направленная на достижение преступной цели, противоправность которой установлена приговором (постановлением) суда.
Сделка, преследующая цели недобросовестной конкуренции или нарушающая требования деловой этики.	Сделка, совершенная без получения необходимого разрешения либо после окончания срока действия разрешения.
Сделка, совершенная несовершеннолетним, достигшим четырнадцати лет, без согласия его законных представителей, кроме сделок, которые он по закону имеет право совершать самостоятельно. Данная норма не распространяются на сделки несовершеннолетних, признаваемых в соответствии с Гражданским кодексом полностью дееспособными.	Сделка, совершенная лицом, не достигшим четырнадцати лет (малолетним), кроме сделок, предусмотренных статьей 23 Гражданского кодекса.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным (статья 26 Гражданского кодекса), если доказано, что уже в момент совершения сделки этот гражданин находился в состоянии психического расстройства.	Сделка, совершенная лицом, признанным недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумия.
Сделка, совершенная лицом, ограниченным судом в дееспособности.
Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими.
Сделка, совершенная вследствие заблуждения, имеющего существенное значение. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение в мотивах может служить основанием недействительности сделки лишь при включении такого мотива в ее содержание в качестве отлагательного или отменительного условия.
Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
Сделка, совершенная вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.
Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными Гражданским кодексом, иными законодательными актами Республики Казахстан или учредительными документами, либо с нарушением уставной компетенции его органа, если доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать о таких нарушениях.
Сделка, совершенная одним из участников с намерением уклониться от исполнения обязательства или от ответственности перед третьим лицом либо государством, когда другой участник сделки знал или должен был знать об этом намерении.
Сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка).

Настоящий материал является объектом авторского права. Перепечатка и иное использование запрещено правообладателем.

Если данный материал был Вам полезен, поделитесь с друзьями.